借地権は売却が出来る


借地権は借地権設定者の承諾が得られれば、売却や譲渡をすることができます。借地権設定者の許可なしに売却や譲渡をした場合には、契約違反となってしまうので注意が必要です。

借地権設定者の土地への思いとしては、借地を返して欲しい、そのまま借地経営を続けたいなど、場合によってさまざまですので、まずはどのような意向なのかを確かめることが重要です。借地権設定者の意向によっては、借地権を買い戻してくれるケースもあります。原則として借地権者と借地権設定者が話し合うのが最善ですが、過去の経過によってはトラブルに発展してしまうこともあるので、借地権の売却や譲渡に詳しい専門家に任せるというのもひとつの方法です。

借地権設定者が借地権の売却や譲渡を認めてくれない場合は、裁判所に対して譲渡の許可を求めることになり、これを借地非訟といいます。借地非訟は、借地権設定者から売却や譲渡の承諾を得られない場合の最終手段になります。しかし、借地非訟を起こすことによって借地権設定者との関係がさらに悪化したり、提訴から許可がおりるまでに時間や費用がかかってしまうので、あまり賢い方法ではありません。また、買い手が見つかっていないと借地非訟は起こすことができないとされています。

参考資料・・・借地権売却無料相談 – ピタットハウス

借地権の更新について


借地権は、契約期間の満了をもって更新できる場合があります。双方で決めた借地契約の中に更新料の支払いが定められている場合は、更新時に借地権設定者に更新料を支払わなければならないので注意が必要です。更新料の相場は地域によって大きく変動しますが、東京都内の場合では更地価格の2~3%と言われています。更新料は、更新に異議を唱えないことへの対価であったり、地代が安い代わりに借地権設定者が請求するものです。

更新時にはトラブルが多く、契約の中に更新料の支払いについて明記されていないのに、借地権設定者から更新料を請求されたり、高額の更新料を要求されるなど、借地権者が困ってしまう事態が多く見られます。借地権設定者が代替わりしたり、管理する不動産会社が変わって、過去と比較して高額の更新料を要求されると、トラブルに発展してしまうことがあります。

更新時に起こる代表的なトラブルとして、借地権設定者から更新が認められず、借地権を返してほしいと言われてしまうケースです。もちろん、借地権設定者は正当な理由なしに更新を拒絶することはできません。しかし、借地権設定者からの更新の拒絶を借地権者が拒否しても、その後の両者の関係に大きな影響があるのが現実です。

借地借家法とは


借地借家法とは、借地権者や借地権設定者の各々の賃借上の権利を明確にし、それを遵守するために制定されました。借地借家法には旧法と、平成4年に制定された新法が存在します。旧法の問題点として、借地権者の権利に重きを置いているため、借地権の存続期間が経過していたり地代滞納があるにもかかわらず、借地を強制的に取り返すことができないということがありました。新法と旧法の大きな違いは、賃借期間を限定していることです。新法では借地権設定者の権利を重視していて、契約期間が過ぎたときに確実に土地が戻るように、賃借期間を一定期間に限った定期借地権を設定しています。新法では、借地権の存続期間が建物の構造に関わらず最低30年で、それ以上の期間は自由とされました。借地権設定者にとっては土地の返還時期が明確になり、財産の管理がしやすくなるメリットがあります。

借地権の更新において注意が必要なのは、一度旧法で取り交わした契約については更新で新法が適用になるわけではなく、旧法が適用されたままであるということです。新法への切り替えは更新ではなく、契約をし直す必要があるため契約条件によっては注意が必要です。現在でも旧法における契約は多く、旧法と新法が混在している状況になっています。

借地権とは


当サイトでは借地権に関する内容について紹介しています。借地権とは、借地借家法上の概念で、自己所有の建物を建てるため、他人の土地を借りる権利のことをいいます。土地を借りる人のことを借地権者と呼び、貸す側の地主のことを借地権設定者や底地人と呼びます。借地権者は、土地を借りる対価として借地権設定者に毎月地代を払います。借地権には土地の賃借権、地上権、永小作権、地役権、使用借権といった種類がありますが、一般的な借地権とは土地の賃借権と地上権のことを指します。

借地権を持つことには多くのメリットがあります。借地権者は土地を借りているだけなので、土地を所有している人のように固定資産税を納付する義務がありません。土地の所有権を購入して建物を建てるよりも、土地を借りて建物を建てるほうが安価になり、より広い家や便利な立地の家を手に入れることができます。土地は他人の物ですが、建物は自分の物なので、賃貸住宅とは異なり、壁に釘を打ったり壁紙を張り替えるのも自由です。借地権付き建物として、借地権の権利を売却することもできます。

ただし、建物と土地の所有者が違うため、増改築や名義変更に伴って各種手数料がかかったり、売却や譲渡などは借地権設定者の承諾が必要になったりと、借地借家法上でさまざまな制約が発生してしまうことがデメリットです。また、売却する際にも土地を所有しているわけではなく、土地を借りるだけの権利なので、資産価値が低くなってしまいます。